怎樣裝修房屋最保值?發票這樣開省更多~
買到房子很高興，接著就要把家裡裝潢成自己喜歡的樣子，
但馬上就遇到問題，裝修預算該怎麼抓？怎樣裝修才能讓房價加分？
你知道現在開發票是省錢的重點嗎？
大部分的人一生不會只買一間房，因此在裝修的時候最好要考慮轉手性；
這次我們會分享怎樣裝潢，你的房子會更保值，
以及房地合一新制上路後可以怎麼用開發票來節稅喔！
■裝修預算怎麼抓才合理?
裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%，但是最好不要超過10% ；
因為過高的裝潢費，在申報成本時，可能會特別引起國稅局注意。
另外超過10%的裝修費用，會吃掉可能的房價增值，利潤會減少；
在中古屋市場上裝潢過度是扣分的，買家通常會想要有自己的裝潢空間，
很少會因為你裝潢很多而出更高價買。
ps. 10%裝修預算不包含傢俱和家電，另外新成屋建議可以更少約房價的5-8%、
中古屋因為還要修繕相關費用約8-10%。
Tips 可以買建商的實品屋嗎?
如果真的喜歡建商的實品屋其實可以買，因為實品屋的裝潢其實cp值很高，
不過要注意收納空間，實品屋通常是案場來介紹，給消費者想像空間的，
因此他在設計上會更注重美觀而不是實用性
。
■裝修加分的4個重點 維持最大房數：
房數會影響房價，從市場就可以知道，建商20坪就格3房賣，表示市場更喜歡房數多的格局。
格局避免改動：尤其廚房浴廁，防水的裝修可能會讓室內平面高高低低，比較麻煩而且成本高，
甚至裝修後容易出現問題。 風格盡量明亮簡單：推薦極簡跟北歐風，不要太複雜，
風格能越符合市場口味越好，避免太古典跟強烈的工業風。
客廳看秀感 臥室重收納：客餐廳重秀感，美觀是重點尤其電視牆，不用那麼多收納空間避免壅擠、
臥室則是重收納和實用性。
■預算有限建議什麼地方一定要做?
中古屋 裝修預算最重要的是客餐廳，房間收納不夠可以直接買現成傢俱來放。
衛浴跟廚具，需要花預算整修，瓦斯管線要注意。 天花板最省的方法可以只做邊，地板可以直接鋪木頭地板。
漆一定要重刷，建議用跳色讓房子有變化又省成本 新成屋 大部分東西都很新，扣除收納可以盡量省。
可以直接選擇系統櫃滿足收納功能，建議在客餐廳可以選擇較好材質的面材，會有大器的感覺。
■裝修成本認列要注意
自今年7月房地合一稅新制上路後，原本5%的無證明免稅額被調低至3%，
國稅局更嚴格的審查裝潢費用，防止以往墊高的陋習；
因此現在開發票，甚至是提供合約書或付款證明，變成是節稅的重點；
雖然現在感覺是多付了5%的稅金，但未來賣屋其實可以節省15%以上。
ex 買房總價500萬，賣房總價600萬，持有10年房地合一稅15%，裝修成本50萬。
房地合一稅價差 有發票算法:(600-500-52)× 15%=7.1萬
沒發票算法:(600-500)× 15%=15萬
條文中規定「可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列」。
基本上「可拆卸的」不會被認列，但這中間其實有些模糊地帶，一般認為不會拆走的木地板卻不被認列，
我們做了張圖表讓大家更好理解。

Tips 開發票有學問 這樣開沒煩惱 基本上裝修建議一定要開發票，但是怎麼開其實有技巧；
例如：木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。
■裝修是沉沒成本？ 如果你是首購族，請你一定要相信，未來換屋的機會很高，
「保值性」與「轉手性」的考量較高一點。建議買新一點的房子，來降低裝修的費用；
裝潢跟房子一樣也會折舊，簡單來講的話，可以用10年作為一個分界線；
10年內的裝潢做得好可以為房價大加分，10年以上的不扣分但是對房價的加值效果不明顯。
Tips 買方通常都不看裝修成本? 這不一定，也是有買家可能很喜歡你的裝潢或建材，
願意花更多錢來買，所以才會建議裝修要更符合市場需求會更有價值。
■貼心提醒小建議
1.裝潢金額不要超過房屋總價10%，
避免裝修金額吃掉房價漲幅。
2.成本有限可以朝這4個裝修重點下手
維持最大房數 避免廚房衛浴格局改動 風格明亮簡單、避免個性化
客廳看秀感、臥室重收納
3.裝修建議都要開發票，注意認列項目，名稱擬定有眉角。
 

月報稅季來臨，報稅前一定要了解節稅撇步，節稅可以拿來做資產分配的一環，節稅有哪些要注意的事項？怎麼做才不會誤踩國稅局的地雷？合法的方式來告訴你運用財稅策略節稅的方法！

■ 只要有收入都要節稅！節稅前先記住免稅額

報稅前一定要了解免稅額！依照2022年財政部國稅局，只要所得稅超過40.8萬就要依法報稅，那從今年開始有哪些要注意節稅的事項？

• 1. 所得稅標準 單身所得收入40.8萬以下免稅額
• 2. 遺產稅標準 免稅額調升至1333萬
  可合計配偶扣除額493萬、未滿20歲小孩50萬、父母扣除額123萬。
  簡單來說：單身約1500萬免稅、有結婚生子的約2000萬免稅額。
• 3. 贈與稅標準 免稅額調升至244萬
• 4. 房地合一稅 自住優惠免稅額400萬

 

■ 各稅項目課稅級距

• 1.所得稅級距 
• 
   
• 2.遺產稅、贈與稅級距
• 
   
• 3.房地合一稅級距
• 

 

■ 節稅的三大方法

• 1. 盡量花
  多花用的使用費，可以在列舉扣除額直接申報。
   
• 2. 盡量給子女
  能規劃財產分配給子女，例如，可以透過贈與的方式，將財產給子女。
   
• 3. 資產要法人化：
  經濟能力越好的人，通常越會投資，這些投資所得要做好規劃，因為個人資產要節稅較為困難，有以下兩種方法
  1.個人資產法人化，透過公司模式將一些費用扣除，以達節稅目的。
  2.法人資產境外化，資產拿到國外投資，如果有獲利所得，每年有670萬的免稅額。但如果在境外開公司，稅率可能會比在台灣設立低，甚至是零稅率，因此不僅可省公司營業稅、公司所得稅，境外回來台灣的錢又有670萬的免稅額。

 

■ 金流提早規劃！父母一年可贈與488萬

這裡先帶大家了解贈與的概念，父母贈與給子女，每人每年贈與免稅額有244萬，父母可以善用兩人贈與所得，「1年」可以贈與488萬。如果有大量資產需給兒女，建議可以透過「開專戶」規劃，逐年贈與給兒女，可以省稅。

 

 

■ 節稅小撇步！善用不動產的「壓縮」特性可少繳稅

 情境 

如果爸爸有1000萬的資產，要一次性給子女，怎麼做稅金最省？

1.贈與現金

如果一次性贈與現金1000萬，課稅標準會如下

 計算方式 1000萬-244萬x10%(稅率)=75.6萬的稅金

2.贈與不動產

一次贈與現金1000萬會課75.6萬的稅，但如果將現金轉變成「房地產」，就有解壓縮的效果！因為房屋贈與是採取「公告現值」、土地是採用「公告地價」，例如，房屋的市價是1000萬，但公告現值可能約300萬，課稅標準會如下

 計算方式 300萬(房屋公告現值)-244萬x10%(稅率)=5.6萬的稅金

同樣都是1000萬資產，1000萬現金比較1000萬房地產，兩者就差了70萬的稅。

 

 房地產贈與 注意事項 

如果以房地產做為贈與給子女，要留意子女是不是會把房子賣掉，如果把房子賣掉，會被課徵「房地合一稅」。子女持有3年後，將房產以1200萬賣掉，這時課稅標準就會如下

 計算方式 1200萬-300萬(公告現值取得成本)x35%(房地合一稅)=315萬的稅金

如果短時間有變賣的需求，反而會被課更高的稅。

 

 Tips ：加速贈與的方式

舉例，子女要購買3000萬的房子，頭期款2成約600萬，父母1年只能贈與488萬的情況下，可能會面臨自備款不足的問題。如果有加速贈與的需求，其實可以透過隔年的時間差讓贈與X2，如下

 計算方式 2022年12月父母贈與488萬+2023年1月父母贈與488萬

2個月內合計贈與976萬

 

■ 房地產傳承給小孩 買賣優於繼承

1.買賣不動產可做好生前規劃

親屬買賣最大的優處，是可以再生前把房產做最好的配置，並將房產給指定人。舉例來說，甲先生名下有4房，4名子女，甲先生可以利用買賣房子的方式，將每一戶過給小孩，同時可以規避繼承會遇到房地合一稅取公告現值的問題。

但是如果用繼承的方式，甲先生離開後，4名子女透過繼承，會拿到各房子的4分之1的持分，皆非獨立產權，未來要做處分、買賣的時候易有糾紛，往往親屬間會為了這4分之1吵架。

 

 Tips ：買賣要注意金流

透過買賣不動產的方式，可以避免到剛剛上述提到贈與會遇到的「公告現值取房產」、「房地合一稅」的問題，但是要注意的是，跟二等親子女做買賣要注意的是以下這幾點，否則會被認為假買賣！

• 1. 金流
  子女付的錢，一定要回到爸爸的帳上。
   
• 2. 貸款
  子女一定要有自備款2成，例如1000萬的房子貸款是200萬，若子女沒有實質的現金，可以透過贈與免稅額244萬處理，但要注意這筆金流必須向國稅局申報，拿到憑證後才有辦法過戶。
   
• 3. 還款能力
  子女要有工作能力，房貸不得大於收入，不然國稅局會認定假買賣。

 

2.繼承不動產要留意房地合一稅.爭產問題

繼承不動產的，可以省去土地增值稅的成本，但是要注意的是「房地合一稅」，子女如果有處置、變賣不動產，同樣會遇到取得成本「公告現值比市價低」的問題，公告現值與市價，會有巨幅的價格落差，如果短短一年賣掉會被課45%重稅。雖然繼承有高免稅額，不過要留意的是，繼承沒辦法做生前規劃，容易有未來子女爭產的問題。

 

■ 節稅善用三大特性　提前做好金流規劃

 

  記住這個重點！ 

在正常情形下，財富繼承，通常是買賣>繼承>贈與，贈與則是需要長期的規劃，但其實這三項可以進行組合，先做好金流規劃又能省稅！

身前如有指定人做繼承，可以做好資金規劃，可善用這三步驟！

• 1. 贈與
  父母可以先逐年贈與現金，以贈與免稅額488萬為上限，每年將資產給兒女。
• 2. 買賣
  父母可在生前規劃不動產給兒女，可避免爭產問題，兒女可以拿先前贈與的金流進行買房，這樣可以避免贈與後不動產，兒女要轉賣時，會遇到房地合一稅「公告現值」獲利的計算方式，會被課與重稅的問題。
• 3. 繼承
  父母身後，可在身上留有約2000萬的資產，未來子女在繼承上不會被課稅。
   

■ 自住利息、房屋租金列舉扣除額節稅

自用宅購屋利息列舉扣除額 最高上限30萬

• 1. 房屋須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有
• 2. 無出租、供營業或執行業務使用。
• 3. 每戶只能申報一屋列報(不能以人頭)
• 4. 2個門牌打通，僅能選一屋列報

房屋租金支出列舉扣除額 最高上限12萬

• 1. 承租房屋之租賃契約書及支付租金之付款證明影本
• 2. 房東是否有如實

歡迎來試算租金投報喔!!
https://www.arei.tw/countrent.asp