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複製的磁扣不靈敏救星🌟 🥇 解： 把手指🈯️隔在磁扣跟電子鎖之間，好開很多。

根據廠商說明，原始原廠鎖對應磁扣有自己卡片編碼，然後是解鎖碼，複製的磁扣遮蔽起來，省下對應卡片碼的時間

https://podcasts.apple.com/tw/podcast/jeffrey-fun-talk/id1556170942?i=1000513834386

想知道外國人在南台灣租房子的習慣跟文化嗎？
出租房子常會遇到那些糾紛跟問題呢又該怎麼預防呢？

今天的來賓是權威物業的曾啟泰店長，權威物業專門經營外商租賃的仲介業務。曾店長與我們暢談仲介行業的甘苦以及外商仲介與一般仲介不同之處。他也提供想要當輕鬆房東，聰明房客跟成為仲介的聽眾許多寶貴的建議。

租屋找權威 代管找權威 快速穩健 好口碑 深耕十年 讓您快樂收租 再買屋！

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租賃契約書-內政部中文範本連結
https://www.ey.gov.tw/File/E126722EF167DEC9?A=C
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權威物業使用內政部租賃契約書版本，並加以細緻化，
將租賃雙方權益進一步完善及明示，
詳細內容請洽本公司服務人員。 

新手買房的最後一堂課，要帶大家一起了解買房的的最後一個步驟－驗屋！
花大錢買了未來的家，屋況真的良好嗎？
有肉眼沒辦法看見的屋況瑕疵嗎？
驗屋究竟該注意哪些重點

■ 驗屋分行政驗屋／實體驗屋

►行政驗屋－和賣方交接產權文件如下：

1. 權狀/騰本
2. 稅費結算明細
3. 鑰匙門卡
4. 保固書 (新成屋)
5. 設備清單

行政驗屋的重點包含以下3點：

1. 權狀的坪數是否與合約一致
2. 新成屋的保固書起算日是否是交屋日
3. 水電費/管理費的切算時間點
►實體驗屋：

1. 進屋內查驗
2. 確保屋況

而實體驗屋的部份就是本堂課的重點。

■ 驗屋準備的5大項目

1. 合約：
包含權狀、銷售DM及雙方買賣的契約書，要確保房屋和契約內容一致，這份資料也代表可以進入屋內查驗設施。

2.平面圖：
包含傢配圖，最好要有水電的配置圖。

3.驗屋工具：
像是手電筒、水平尺、小夜燈，是3個自己驗屋的情況下實用的小工具。

4.驗屋清單：
可以自己上網做功課擬定一份表格，把需要查驗的項目記錄下來；也可以加入樂居官方LINE@向客服免費索取驗屋清單檢查表。

5.身心愉快：
因為驗屋需要花費耐心跟腦力，至少要預留2到3小時的時間，較適合做一個詳細的查驗。

※補充說明：
銷售DM在消保官的解釋上屬於買賣契約的一環，提醒消費者要清楚核對銷售DM和買賣契約的內容，到屋內實際驗屋時要一一確認現場狀況是否有符合清單上記載的。
在實際案例上，真的有消費者拿著銷售DM在現場核對時發現未符合的項目，並且建商真的賠償金額給消費者，提醒大家千萬不要遺漏了自己的權益。

■ 驗屋的口訣撇步

驗屋內容繁瑣，這邊幫大家準備了10字口訣：門窗廚衛、天地壁、水電管，接著來看這10字口訣中需要注意的重點：

►門：
1. 門的安裝是否水平、垂直度是否良好。
2. 門縫寬度是否一致。
3. 門框的防火邊條是否貼齊，有無浮起氣泡的部份。
4. 鑰匙則需要實際測試看看是否都可以使用。

►窗：
1. 可以用水平尺檢驗是否水平。
2. 實際開窗確認功能是否正常。
3. 針對防漏水的部份做檢測。
4. 敲一敲確認窗框崁縫是否紮實。

►廚－廚房：
1. 確認抽油煙機、瓦斯爐、洗碗機能否正常使用。
2. 排煙管是否確實接牢。
3. 給水、給電、排水、排煙是否通順。

►衛－衛浴：
1. 衛浴設備的品牌、等級是否和建材清冊一樣。
2. 地磚是否平整或是有隆起。
3. 洩水坡度是否足夠、可以順利洩水。
4. 排水功能是否通順。

►天－天花板：
1. 消防和照明設備要仔細核對數量、位置是否正確。
2. 有無龜裂情形。
3. 是否有漏水現象。

►地－地板：
1. 地板是否水平。
2. 地磚要敲敲看是否有空心的現象。

►壁－牆壁：
1. 牆壁的垂直度是否正常、平整。
2. 確認壁角是否有水漬或水斑。
3. 搭配水電配置圖確認插座配置。

※補充說明：
水、電、管是驗屋中最重要的項目，其他幾點就算住進去之後再進行修繕都還可以接受，但是只要牽涉到漏水、電路和管線的問題，房子只要經過裝潢之後，後續要修繕的成本會非常高。
之前我們曾經遇過想安裝電動車位的車主，他要安裝自己私人的電動車位時，發現建商給的安培數不足，就無法安裝私人的電動車位，只能設置公共車位，像是這類的小細節必須多注意。

■ 驗水的重點：排水、漏水

排水和漏水的檢驗是驗屋中很重要的品項，其中重點項目包含以下2點：

1. 排水－管道內是否有阻塞：
一般我們可以實際測試洗手台滿水時的排水時間，通常在30秒以內算正常；另外也可以準備1000C.C的寶特瓶當小工具，確認排水是否通暢。
若是比較專業的驗屋公司，會用工業用的內視鏡去確認水管內是否有阻塞物，尤其是管內的彎曲處，一般手電筒是無法確認到的，而彎曲處也是最容易有水泥廢棄物的地方，若有廢棄物阻塞水管就會嚴重影響排水效能。

2. 漏水－衛浴、陽台背牆、天花板是否滲漏：
衛浴水管的部份，我們可以在測試排水之後用衛生紙擦拭洗手台下方P管，確認是否有漏水。
其他部份建議可以請專業的驗屋公司，由於水的溫度在區域環境內較低，可以使用專業的紅外線偵測儀去檢測環境溫度，確認是否有漏水問題。

■ 驗電的4大重點

1. 迴路是否正確：
除了利用室內配線迴路圖核對配電箱內的迴路是否標示正確之外，最重要的重點在於冷氣、廚房和衛浴一定要有獨立的迴路配置，不可以交叉配置。

2. 插座是否漏電：
首先使用插座專用的三相檢測儀來確認插座接線是否正確，再來用驗電筆來檢測插座是否有漏電現象，特別是在用水衛浴區的插座需要特別查驗。

3. 安培數查驗：
可以用漏電斷路器上面的安培數來檢測配電箱的線徑是否符合電工法規。

4. 不斷電系統：
需要確認是否有安裝確實。

※補充說明：
如果買的是中古屋需要特別檢驗電線是否過於老舊，這點可以用測試電阻的設備來確認，老舊的設備電阻會相對比較高、也會比較耗電，另外也容易讓溫度升高，使用時間一久就有可能出現過熱走火的問題。

■ 驗管的重點：消防、排風、排煙管

1. 消防管：
主臥室、廚方及客餐廳都會各配置一個消防設備，需要確認管路是否有正常開通、能否正常啟動灑水設備。這邊做一個小提醒，如果需要測試灑水設備，要在社區公設檢查時一併做總體測試。

2. 浴室排風管：
確認浴室的抽風機是否為當層排氣，確實排到戶外，並且功能正常。

3. 廚房排煙管：
確認廚房抽油煙機的排煙管的出口是否接通且正常排風。

※補充說明：
有些裝潢公司為了方便，在裝潢階段會把消防管通報系統關閉，這除了違法之外也非常危險。特別提醒大家，如果消防系統關閉時室內發生火災，消防責任是在屋主身上。

※延伸題：當層排氣和防疫的關係？
以前比較舊的設計是在廁所安裝抽風口，把屋內的廢氣都抽到頂樓透過排風管排掉，這就是沒有當層排氣，而且這樣的設計會讓你有機會聞到其他鄰居家的異味，甚至之前SARS在香港的案例中就有因為這樣的排風設計受到感染的。
現在比較新的做法就是當層排氣的設計，自己家的抽風口都有獨立的排氣管，就不會聞到其他戶的異味，也杜絕了病毒透過排風管散佈的可能。

■ 中古屋的檢測重點

一、室內檢測：
除了剛剛有提到的水電管之外，中古屋的檢測重點還需要放在天、地、壁，也就是檢驗房屋的結構是否正常：

1. 梁柱是否有裂痕：
可以用手電筒確認橫梁、大梁、梁柱是否有裂縫，若有超過3釐米以上的裂縫需要請結構技師來鑑定。

2. 屋房是否有歪斜：
可以利用水平尺或氣泡尺確認牆壁和地面是否有垂直。

3. 地磚是否空心：
可以利用問診棒去敲打確認地磚是否有隆起或空心的聲音，也要注意是否有傾斜，若是真的有傾斜的現象，可以用雷射水平儀去做更細部的檢測。

二、環境檢測：
除了室內結構之外，像是測電磁波、甲醛、水質或是手機訊號屬於環境檢測，比較算是額外的項目，雖然較難要求屋主或建商改善，但是知道之後可以在入住前自行調整。

►電磁波：
什麼樣的情況會需要做電磁波的檢測呢？可以分為以下2種：
1. 居家附近有基地台、廣播電台：推薦做高頻檢測，環保署建議值為每平方公分0.9毫瓦。
2. 居家附近有電塔、電箱或變電所：推薦做低頻檢測，環保署預警值為83.3毫高斯。

►甲醛：
甲醛會在油漆、膠條、面板或棉材上產生，雖然環境保護協會認定室內甲醛濃度標準為0.08ppm/1小時，但建議還是利用甲醛偵測器來做數值確認，如果真的有甲醛產生，需要一段時間利用通風、空氣清淨機、冷氣讓它逐漸消散，也可以在裝潢時選擇零甲醛的環保材質來施工。
►噪音：
噪音的來源主要是建築物的門窗，隔音的等級按照CNS分為四級：TS25、30、35、40，係數越高，隔音性能越好。而一般門窗的隔音效能以固定窗無為最佳、外推窗次之、橫拉窗最差。
建議可以在驗屋時使用噪音檢測器確認，住宅在關窗狀態下分貝數在55分貝以下才會是較理想的居住環境。。

►網路、手機訊號：
中古屋驗屋時建議帶手機進去確認自己使用的電信是否收訊良好、網路可否正常連接。如果有訊號不良的情形，可以向電信業者申請WIFI分享機來增加訊號，也可以打電話跟電信業者確認住家的網路上限到哪。

►水質：
最後是關係我們身體健康的水質，通常在水質的檢測上會包含：PH酸鹼值、 軟硬度、重金屬含量、含菌數和含鉛量。會造成超標的情形主要是因為管線老舊或本身使用鉛管，才會有含菌數和含鉛量的問題，這部份可以透過水質取樣請實驗室協助檢測來確定居家用水的品質。

■ 總結：新成屋和中古屋的驗屋重點：

►新成屋：

1. 水：排水通暢、是否有漏水問題、給水正常。
2. 電：主要檢查配電箱，包含迴路是否正常、是否有漏電、標示正確等。
3. 管：廚房抽油煙機的管線、浴室排風、消防管是否有接好。

►中古屋：

中古屋的部分，是除了水電管以外，還要加驗結構的部分，像是結購上確認梁柱是否有裂縫、地面是否有傾斜等。

►其他－環境：

另外還可以加驗環境的額外項目，有疑慮的時候不管是新成屋或中古屋都可以加驗，例如：裝潢屋可驗甲醛、靠近變電所的房子可驗電磁波等。

雖然無法要求屋主或建商調整，但有狀況時可以提早知道利用裝潢來改善這些問題。

怎樣裝修房屋最保值?發票這樣開省更多~
買到房子很高興，接著就要把家裡裝潢成自己喜歡的樣子，
但馬上就遇到問題，裝修預算該怎麼抓？怎樣裝修才能讓房價加分？
你知道現在開發票是省錢的重點嗎？
大部分的人一生不會只買一間房，因此在裝修的時候最好要考慮轉手性；
這次我們會分享怎樣裝潢，你的房子會更保值，
以及房地合一新制上路後可以怎麼用開發票來節稅喔！
■裝修預算怎麼抓才合理?
裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%，但是最好不要超過10% ；
因為過高的裝潢費，在申報成本時，可能會特別引起國稅局注意。
另外超過10%的裝修費用，會吃掉可能的房價增值，利潤會減少；
在中古屋市場上裝潢過度是扣分的，買家通常會想要有自己的裝潢空間，
很少會因為你裝潢很多而出更高價買。
ps. 10%裝修預算不包含傢俱和家電，另外新成屋建議可以更少約房價的5-8%、
中古屋因為還要修繕相關費用約8-10%。
Tips 可以買建商的實品屋嗎?
如果真的喜歡建商的實品屋其實可以買，因為實品屋的裝潢其實cp值很高，
不過要注意收納空間，實品屋通常是案場來介紹，給消費者想像空間的，
因此他在設計上會更注重美觀而不是實用性
。
■裝修加分的4個重點 維持最大房數：
房數會影響房價，從市場就可以知道，建商20坪就格3房賣，表示市場更喜歡房數多的格局。
格局避免改動：尤其廚房浴廁，防水的裝修可能會讓室內平面高高低低，比較麻煩而且成本高，
甚至裝修後容易出現問題。 風格盡量明亮簡單：推薦極簡跟北歐風，不要太複雜，
風格能越符合市場口味越好，避免太古典跟強烈的工業風。
客廳看秀感 臥室重收納：客餐廳重秀感，美觀是重點尤其電視牆，不用那麼多收納空間避免壅擠、
臥室則是重收納和實用性。
■預算有限建議什麼地方一定要做?
中古屋 裝修預算最重要的是客餐廳，房間收納不夠可以直接買現成傢俱來放。
衛浴跟廚具，需要花預算整修，瓦斯管線要注意。 天花板最省的方法可以只做邊，地板可以直接鋪木頭地板。
漆一定要重刷，建議用跳色讓房子有變化又省成本 新成屋 大部分東西都很新，扣除收納可以盡量省。
可以直接選擇系統櫃滿足收納功能，建議在客餐廳可以選擇較好材質的面材，會有大器的感覺。
■裝修成本認列要注意
自今年7月房地合一稅新制上路後，原本5%的無證明免稅額被調低至3%，
國稅局更嚴格的審查裝潢費用，防止以往墊高的陋習；
因此現在開發票，甚至是提供合約書或付款證明，變成是節稅的重點；
雖然現在感覺是多付了5%的稅金，但未來賣屋其實可以節省15%以上。
ex 買房總價500萬，賣房總價600萬，持有10年房地合一稅15%，裝修成本50萬。
房地合一稅價差 有發票算法:(600-500-52)× 15%=7.1萬
沒發票算法:(600-500)× 15%=15萬
條文中規定「可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列」。
基本上「可拆卸的」不會被認列，但這中間其實有些模糊地帶，一般認為不會拆走的木地板卻不被認列，
我們做了張圖表讓大家更好理解。

Tips 開發票有學問 這樣開沒煩惱 基本上裝修建議一定要開發票，但是怎麼開其實有技巧；
例如：木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。
■裝修是沉沒成本？ 如果你是首購族，請你一定要相信，未來換屋的機會很高，
「保值性」與「轉手性」的考量較高一點。建議買新一點的房子，來降低裝修的費用；
裝潢跟房子一樣也會折舊，簡單來講的話，可以用10年作為一個分界線；
10年內的裝潢做得好可以為房價大加分，10年以上的不扣分但是對房價的加值效果不明顯。
Tips 買方通常都不看裝修成本? 這不一定，也是有買家可能很喜歡你的裝潢或建材，
願意花更多錢來買，所以才會建議裝修要更符合市場需求會更有價值。
■貼心提醒小建議
1.裝潢金額不要超過房屋總價10%，
避免裝修金額吃掉房價漲幅。
2.成本有限可以朝這4個裝修重點下手
維持最大房數 避免廚房衛浴格局改動 風格明亮簡單、避免個性化
客廳看秀感、臥室重收納
3.裝修建議都要開發票，注意認列項目，名稱擬定有眉角。