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租屋糾紛見怪不怪!教你解決常見的5問題-AREI
2020-02-04

 
一、租約到期卻沒換約,口頭約有保障嗎?

租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,
屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,
但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋

想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,
承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
房東跟房客之間的關係維護很重要,房東和房客彼此若能和睦相處,租賃關係才能長久。

二、租約到期不想繼續出租,但房客不願搬離怎麼辦?
假設當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,
若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,
房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。

三、屋況被破壞或未恢復原狀,押金如何扣才合理?
押金怎麼扣才能讓雙方心服口服?談判技巧十分重要。
在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,
可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。
另外,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。

四、點交房屋時發現居住人數超出約定,可要求賠償?
有關居住人數控管,專家直言,這問題房東很難舉證,
尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。
即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。
而且當初租賃上若無特別註明,也無法向對方多收費用。

五、房客積欠租金且搬走後避不見面,該怎麼辦?
可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,
房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,
再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。
專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,
或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。

另外,律師蔡志雄提醒,在租賃關係中,彼此尊重、遵守合約很重要,
若能私下協調和解再好不過,房東若趕不走租客,可以寄存證信函作為初次警告,
要是租客執意不搬走,也可向法院申請終止租約。
但千萬記得,不要私底下解決,不小心做出觸法的事,反倒會讓自己吃悶虧。


 
 
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